Gundschuldbesicherte Darlehen als Anlageform für die Anlegerschaft jeder Grösse sind attaktive Anlageinstrumente und unterliegen nicht dem „Bankenprivileg“. Erstens bieten sie eine gute Verzinsung zweitens wird eine wirklich stabile Sicherheit geboten. Nicht jedes Unternehmen jedoch kann sich diese Form der Kapitalaufnahme leisten, denn es erfordert beleihbare Grundstücke in Deutschland und auskömmliche Kapitalrenditen um die Zinsen zu bezahlen. Derzeit sind es vornehmlich Projektunternehmen, die solche Instumente nutzen. Auf der Anlegerseite können sich Investoren mit jeder Investitionshöhe engagieren.
„Asset Backed Securities“ ein klassisches Finanz-Instument nun auch für jede Anlegerschaft
Bei Grundschuld und Grundschulddarlehen herrschen vielfältige Verwirrungen und falsche Informationen, dieser Beitrag will Licht in das Dunkel dieses so wichtigen Kapitels bringen. Dies soll hier vor dem Hintergrund der Kapitalanlage in verzinsliche Darlehen, die mit Grundschulden besichert sind erfolgen. Diese Anlagen gehören zu den in der Fachsprache so genannten „Asset Backed Securities“, ein hochwertiges Anlagevehikel, was meist nur professionellen Investoren vorbehalten ist. Aber auch für den Privatanleger ist diese Assetklasse, welche von deutschen Firmen im Rahmen des Kreditwesengesetzes (KWK) als „Grundschuld besichertes Darlehen“ angeboten wird ein interessantes Anlagevehikel.
Höchstens 95% des Marktwertes soll der Beleihungswert eines Grundstückes bei dieser Form der ausschließlich professionellen Besicherung betragen, da der Gesetzgeber davon ausgeht, vom Verkaufswert der Immobilie sollen bei der Vollstreckung die Anschaffungsnebenkosten z.B. Notarkosten gedeckt sein. Hier wird, vor dem Hintergrund der Üblichkeiten bei Bankkrediten oft argumentiert es dürfe nur 60 oder 80 % des Marktwertes beliehen werden. Diese Aussage ist falsch. Richtig ist, dass sich viele Banken selbst die Beschränkung auferlegt haben, einen bestimmten „Eigenanteil“ bei der Finanzierung, gerade von privaten Immobilien, zu fordern. Ungeachtet dessen gibt es unzählige Projekte die zu 100% bankfinanziert sind, gerade oder wahrscheinlich sogar nur im Bereich der professionellen Bau- und Investmenttätigkeit. Dem privaten „Häuslekäufer“ zwingt man meist die 20% auf, für die Gründe dafür wollen wir hier nicht näher eingehen.
Unzweifelhaft ist für die 95% Regel generell der Beleihungswert anzusetzen, das ist dann entweder der notarielle Kaufbetrag, im Falle des Neukaufs, alternativ ein Sachverständigen-Gutachten im Fall der Beleihung einer Bestandsimmobile.
Selbständiges Vollstreckungrecht für den Anleger
Der Anleihe-Gläubiger muss weiter grundsätzlich ein alleiniges und selbständiges Recht zur Zwangsvollstreckung haben. Soll heißen: Wenn auch nur einer von vielen Gläubigern mit seinen Forderungen ausfällt, hat er technisch so gestellt zu sein, alleine und ohne Mithilfe eines Dritten vom Notar, der die Sicherungsurkunde ausstellte, die Vollstreckung seiner berechtigten Forderung zu erwirken. Natürlich muss er dem Notar nachweisen, dass seine Forderung zur Vollstreckung berechtigt ist, sprich eine Vertragsstörung wie der Jurist sagt vorliegt. Sonst könnte ja einem Missbrauch Tür und Tor geöffnet sein, der Notar prüft also und schützt die anderen Anleger in der gleichen Sache damit vor Missbrauch.
Ob „Grundschuldeintrag“ oder „eingetragener Grundschuldbrief“, die Grundlage der Besicherung ist grundsätzlich gleichgültig. Hier ist nur ein Unterschied in der Handhabung nicht in der technischen Auswirkung für den Anleger. Der Grundschuldbrief ist für den Unternehmer nach der Rückzahlung leichter weiter zu verwenden.
Zu den „Rängen“ ist zunächst klarzustellen, dass der erste, zweite oder dritte Rang keine „Qualitätsbezeichnung“ ist. Ein am zweiten Rang eingetragener Grundschuldeintrag oder Grundschuldbrief ist – solange der Marktwert nicht überschritten ist – prinzipiell nicht schlechter als die vor ihm im Rang eingetragenen. Auch hat der „zweite Rang“ nichts mit der im Internet oft verwendeten „Nachrangigkeit“ zu tun. Ein Gläubiger, der eine Grundschuld vollstreckt, die in einem höheren Rang eingetragen wurde, hat das gleiche Recht völlig selbständig die Vollstreckung in das Objekt zu erwirken, wie der, der im Rang vorher eingetragen ist. Er zwingt dabei denjenigen, der im Rang vor ihm stehende Gläubiger zur Mitvollstreckung, wenn es denn zur Zwangsveräußerung am Ende kommen sollte. Das ist meist gar nicht der Fall, weil der Schuldner der Vollstreckung durch Ausgleich der offenen Forderung zuvor kommt.
Jedes werthaltige Immobilien-Objekt als Sicherungsgegenstand
Die Wahl der Objekte die der Besicherung dienen ist gleichgültig, solange das oben gesagte zum Marktwert und der Vollstreckungstechnik eingehalten wird. Für das Grundschuld besicherte Darlehen kann der Immobilienunternehmer also jedes Objekt seiner Organisation als Basis für die herzugebende Grundsicherheit benennen. Dabei ist es gleichgültig ob ein soeben zu erwerbendes oder ein bereits erworbenes Immobilienobjekt Verwendung findet. So ist auch denkbar, dass ein produzierendes Unternehmen ein solches Instrument wählt und die Expansion, z.B. seines Maschinenparks, damit finanziert. Wichtig ist nur, dass der Unternehmer darauf achtet die Zinsen zu erwirtschaften, die auch bei solchen Darlehen heute um die 5 % p.a. bei quartalsmäßiger Ausschüttung marktüblich sind. Allerdings ist es aus Sicht des Verfassers von den Vertragsbedingungen abhängig das Kapital nur für bestimmte Geschäftsinhalte zu verwenden. Anleger sollten darauf achten, dass mit ihrem Anlagekapital nicht beliebig verfahren werden kann, weil dadurch die Vertragsstörung möglicherweise eher eintreten könnte, als wenn nach klar definierten Bestimmungen des Anleihevertrages verfahren wird.
Nichts im Leben ist sicher, nur der Tod ist sicher
Wie sicher ist die „Sicherheit“ von Grundschuld besicherten Darlehen? Auch diese Assetklasse ist nicht grenzenlos sicher. Denn es sind durchaus Konstellationen denkbar in den auch Immobiliensicherheiten Risiken unterworfen sind. Im Falle eines Immobiliencrashs z.B. sinkt der Marktwert einer Immobilie, das eventuell sogar drastisch, erholt sich diese Situation nicht und einer der Grundschuldgläubiger, weil es zur Vertragsstörung kommt muss vollstrecken, droht ein unzureichender Erlös der die ausgereichten Grundschuldsicherheiten nicht voll bedienen kann. Ein anderer Fall ist denkbar bei Zerstörung durch nicht durch die Gebäudeversicherung gedeckte Schäden wie z.B. „höhere Gewalt“ oder „Naturkatastrophen“. Die Wahrscheinlichkeit solcher Kapitalvernichtungen der eigenen Anlage muss jeder Anleger für sich selber entscheiden, daher fordert der Gesetzgeber den Hinweis nach § 15 Vermögensanlagegesetz.
Grundschulddarlehen sind kein „Nachrangdarlehen“
Das Nachrangdarlehen, wie es derzeit gerade auf Crowdfunding Plattformen vertrieben ist, ist nicht im Ansatz vergleichbar mit dem „Grundschuld besicherte Darlehen“ nach dem Kreditwesengesetz. Das Nachrangdarlehen ist eine klassische Vermögensanlage nach dem Vermögensanlagegesetz. Dabei ist es gerade so, dass das Nachrangdarlehen keine Sicherheit für das hergegebene Kapital bietet. Denn das Nachrangdarlehen verlangt die vertragliche Bindung des Anlegers, im Falle der Vertragsstörung in Kombination mit der drohenden Insolvenz, definitiv nachrangig bedient zu sein, also nachdem alle anderen Gläubiger des Unternehmens vor ihm ihr Geld bekommen haben. Damit ist das Nachrangdarlehen ein klares Mezzanine-, also Eigenkapitalinstrument und sicher kein Darlehen analog dem „Grundschuld besicherten Darlehen“ bei dem die Befriedigung wie oben geschildert unabhängig von anderen Gläubigern bis zur Höhe des Marktwertes konzeptionell absolut sicher gestellt sein sollte.
© Ulrich Höhberger 2018